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来源: 妆点娱乐 2020-05-30 17:52
贝壳研究院:旧改万亿蓝海破1重塑城市格局 2020-05-28 17:48:15 来源:中国新闻网 作者:李季 责任编辑:李季 2020年05月28日 17:48 来源:中国新闻网参与互动

  中新网5月28日电 今年1工作报告明确3.9万个老旧小区改造目标在系列扶持政策推动下社会资本参与小区改造将会推动老旧社区改造破1贝壳研究院指出老旧小区改造能够拉动超过1万亿投资能够使存量房产价值得以提升还能优化城市人口分布结构提升中心城区经济活力

  近四成老旧小区楼龄20年以上京沪旧改空间最大

  按照住建部标准全国需改造老旧小区达到17万个涉及建筑面积40亿平米根据贝壳楼盘字典数据重点20城市记录小区数量为15.39万个其中楼龄20年以上老旧小区数量为5.96万个老旧小区占比近40%

  分城市来看数量方面老旧小区数量最多三个城市为上海、成都、北京老旧小区数量分别为14000个、5200个、5100个;从老旧小区比例来看老旧小区数量占总体存量比重最高三个城市为上海、济南、北京20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%管从绝对数量还比例来看北京上海这两个超级都市房屋老旧情况都比较严峻恰恰这类城市面临更大住房需求缺口和更强烈品质居住诉求未来老旧小区改造推进力度也将会更大

  京城超八成老旧小区在城六区六成无电梯

  老旧社区般都集中在城市老城区以北京为例逾8成老旧小区分布在寸土寸金城六区西城近6成老旧小区

  根据贝壳楼盘字典数据北京楼龄在20年以上老旧小区数量5100个左右涉及243万套住房从区位分布看北京所有存量住宅房源中有64%分布在城六区而老旧小区房源中有82%集中在城六区西城区内部老旧房源占比高达58%位于各城区首位海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右

图:北京各城区内部老旧房源占比 来源:贝壳研究院

  老旧小区居住空间普遍逼仄环境配套较差从贝壳近五年成交数据看北京楼龄在20年及以上房屋中46%面积在60平以下90%在90平以下120平以上占比仅4%老旧房屋居住空间普遍拥挤

图:北京链家近五年成交同楼龄段房源面积分布 来源:贝壳研究院

  贝壳楼盘字典数据显示北京所有存量小区中有近6成小区有电梯而楼龄在20年及以上老旧小区仅34%配有电梯超六成小区无电梯此外有16%老旧小区没有集中供暖20%老旧小区绿化率足(绿化率30%以下)北京所有存量小区中仅12%小区无门禁系统而老旧小区中这比例为26%老旧小区普遍人车分流车位配比足1老旧小区占比超7成40%老旧小区物业具备资质

  20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上

  北京老旧小区主要在核心区域地段价值高但目前居住条件差导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大造成难以流通和资源被浪费恶性循环

  老旧小区房价抗跌性差且流通畅在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源石景山区以11%累计跌幅(2019年较2017年)居北京城区房价跌幅前列在保证样本前提下为剔除教育资源影响以石景山及丰台两区房源为样本房价跌幅与楼龄基本呈正相关:20年及以上房源均价累计跌幅达9%而楼龄在5年以内次新房价格跌幅到3%房源老旧、居住环境差制约房屋流通房龄越大流通率越低利于资源优化配置

  老旧小区改造提升小区流通率以朝阳区劲松商圈为例近两年进行大面积改造社区价值提升作用明显2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%2019年均价止跌转涨涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名2018-2019年稳定在第8位

  近年来持续推进旧改且成交体量较大农光里小区2018年成交均价同比下跌7.2%2019年同比上涨3.3%整个下行期(2019-2017)均价累计跌幅仅4%跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小老旧小区改造可以有效促进资产保值

  老旧小区改造重新焕发中心城区活力

  对北京来说中心城市老龄化问题尤为严重北京东、西城65岁以上人口占比超过16%两城区老龄人口数量占全市14%老龄化比例过高会导致市中心活力减退另方面房屋设施老化适合年轻人居住年轻人得住到更远地区城市通勤压力加大带来交通堵塞和环境污染对老旧社区进行改造能够让城里房子更加适合年轻人居住优化中心城区人群结构

  以日本东京核心区域为例城市更新和旧区改造使中心城区给年轻人提供更加宜居便利居住空间吸引优质年轻人回到中心有效改善职住分离问题年轻人进入城市核心区域提高中心城市消费需求破解产业空心化提高城市经济活力因此老旧小区改造仅仅对现有住房质量改善对于城市人口分布和区域价值具有长期价值

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